春兴精工配资盘:而让她感触最深的是

  上海五角场万达广场12年前开业,是万达自持物业,现在一年租金可以到7亿元,这座万达广场的售价自然也水涨船高。而万达的轻资产合作项目,一年也许只有千万级的租金分成,物业增值和万达一点关系没有。

  但一名经历了武汉影视城从建设、运营到落寂全过程的万达员工认为,王健是真的在做文旅,希望把中国文化打造成强IP,否则万达不会在武汉影视城投入35亿元,并从全球挖人,组建一支流光溢彩的团队,这支团队的高管聚集了迪士尼、环球影城、杜莎、欢乐谷、拉贡乐园等知名文旅品牌的精英。

  因此,许多中国商业地产开发商都是以售养租,通过销售商业物业周边的住宅或其他可售物业回收资金来覆盖商业物业的运营和融资成本。

  这几年我们花了差不多二十几亿美元收购一些体育公司,也是这个打法。收购之后我们会开展私募,把收购的钱都拿回来。

  王健防止资金链断裂的应对手段堪称决绝,2017年7月19日,万达商业地产将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创,交易总金额637.5亿元,创下中国地产史上单一交易的纪录。

  万达自2003年起进入文化娱乐产业,2012年已名列中宣部“中国文化企业30强”榜首,并于当年提出不动产和文化旅游双轮齐飞的发展口号,2015年之后,万达加速扩张文娱产业,在2019年1月的集团年会上,王健林正式宣布万达已不是房地产企业,因为地产板块收入已降至总收入的25.2%,文化板块占总收入的32.3%,成为万达集团第一大收入板块。加上商管、金融等板块,服务业收入已占万达总收入的四分之三。

  2017年,万达的危机来自银行禁贷,现在,万达做重文旅和商管也有部分原因迫于现金流压力。未来,利用多种融资手段,回归二级市场,减轻对银行的依赖,是万达对冲风险的必然选择。

  两年前的政策利刃,对准的是所有高杠杆海外扩张的大型企业,这次政策面再度出手,针对的却只是房地产行业。

  2016年,万达是营收最大的地产公司,2018年,万达营收下降16%,资产下降21.4%,对手们却在倍数增长。

  “今年万达加速了,不跑不行啊。这几年市场还可以,万达一慢,其他企业就开始抢地盘,现在适合万达的地越来越少,手慢了,以后就没机会了。”上述万达商管陕西高管表示。

  7月12日,发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  加上公开资料可查的13.4亿元拿下广州黄埔地块、5.75亿元拿下上海马桥地块,34.75亿元拿下大连甘井子地块,上半年,万达总计投资2604亿元,比其去年的总营收还高出461亿元。

  在2015年出版、署名王健林的《万达哲学》一书中,执行力被视为万达成为一流企业的“法宝”。的确,惊人的执行力、严苛的管理,是业界对万达的普遍印象。这样的万达,面对危机会沉默,却不会失措,但要重回巅峰甚至更上层楼,仅有这些品质还远远不够。

  比如,优衣库、海底捞等品牌商同万达合作时,在入驻中心城市黄金地段的万达广场时,也必须承诺入驻非中心城市偏远地段的万达广场。品牌商通常都会对万达这种以肥补瘦的策略妥协。

  2019年上半年,王健林密集会见了东北和中西部地区的省级政府官员,还在甘肃、辽宁、四川、广东等地大笔投资,项目涵盖万达广场、文化旅游、高星酒店等多种业态,据《财经》记者统计,总投资额高达2550亿元。

  轻资产模式知易行难

  不仅万达商业,万达在海外的资本运作也难言佳绩。除了万达体育市值大大低于当初的收购金额,万达的其他海外并购项目,市值也低于收购时的出资额。

  地产业很可能即将从白银时代进入到青铜时代,主流公司都在寻找下一个万亿市场。以长期视角来看,文娱、商管确实比房地产开发业务更有前途。一项决策,从短期视角(3年以内)、中期视角(5年-10年)、长期视角(10年以上)评判,结论会大不相同。

  尽管有不满,但万达商管依然很受欢迎。一个万达广场开业,对中小开发商意味着周边房价上涨,对地方政府意味着就业、政绩与居民消费提高。

  王健林的最新表述,希望未来的万达是一家现代服务型公司。就这个目标而言,万达亟须解决两大问题:一是如何做好文化产业,而不是把文化地产业越做越大;二是如何把控商管板块轻重两个模式结合的度,做好精细化运营,而不是让其沦为融资工具。

  2010年以后,除了借壳, A股市场没有一家房地产公司实现IPO,迄今中国证监会仍未开闸房企IPO。

  王健林曾公开表示,他不相信忠诚度,所以用严格的制度来管理万达。万达从一开始就实行总部集权,弱化地方总经理的作用。

  今年上半年万达2600多亿元投资中,文旅项目和拿地自建的重资产万达广场项目占了绝大部分。

  “这当口了还在压价,全世界面前出我们的丑!”事后,王健愤怒异常。

  中国大部分商业房地产商都是“以售养租”的模式,拿地时就挑综合用地,一部分地用来盖商场,做成自持物业;大部分地用来盖住宅销售。所以营收构成也是租金收入占小头,卖房收入占大头。但是,香港市场和国际接轨,同国际资本一样,不认可中国商业地产的高负债运营模式,这也导致在海外上市的内地商业地产公司市盈率偏低。

  全国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平把万达商管的招商策略形容为胡萝卜加大棒。由于万达广场规模大,所以在招商上对品牌商有较强议价能力。相对而言,轻资产的万达广场硬件条件会差一点,但是万达招商时会把条件好的门店与待培育的门店搭配着谈。

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